기준금리가 자산시장에 미치는 영향, 공포 그 자체

 

 

우리나라 자산시장의 정점은 2021년 6월 30일이었다.

미국이 인플레이션이 일시적이라고 하며 금리를 올리지 않고 있을 무렵

우리나라도 0.5%의 최저금리를 유지하고 있을 무렵

 

코스피는 3200선을 넘었고

나스닥은 15000 선이었다.

 

그리고 2021년 8월 우리나라는 기준금리를 0.75%로 미국에 비해 선제적으로 올렸다.

이맘 때까지만해도 미국은 0,25%의 기준금리를 유지하고 있었으며 

나스닥은 15500선까지 올랐다.

2021년 11월 우리나라가 1%로 기준금리를 올리는 시점까지 말이다.

그 맘 때 우리나라 코스피는 2900선으로 녹아내렸다.

 

 

 

공포는 2022년부터 시작되었다.

1월 우리나라는 1.25%로 기준금리를 올렸으며

미국이 긴축을 시작하겠다는 말과 함께 코스피와 나스닥은 동반하락을 시작했다.

그 때 환율이 1,198원이었다.

 

(지금 생각해보면 그 때 수익실현을 하고 업을 전향한 내가 참 대견스럽다)

 

 

 

 

미국은 기준금리를 5월이 되어서야 올리기 시작했는데

그 때 코스피 2600, 나스닥 11500선이다.

2스텝을 한 번에 올렸고

우리나라는 4,5월에 한차례씩 인상하여 한국 1.75%, 미국 1% 기준금리였다.

 

 

 

 

6월부터는 정말 무서웠다.

미국이 3스텝을 한 번에 올려 한국과 미국의 기준금리가 1.75%로 같아졌으며

3900이던 비트코인은 2700으로 폭락했다.

우리나라 환율은 1,290원을 찍었고

코스피 2,400대, 나스탁 10800선으로 속절없이 무너졌다.

 

 

 

미국은 7월에 또 3스텝을 올려 2.5%가 되었다.

우리나라도 2스텝을 최초로 올렸으나, 2.25% 수준으로 미국보다 낮은 수준이었다.

우리나라도 8월에 한단계 인상하여 2.5%로 같아졌다. 

 

PF부실, 미분양 증가 소식이 들려왔다.

 

 

그리고 9월에 또 3스텝을 올려 3.25%가 되었다.

불과 4개월만에 일어난 일이다.

우리나라과 0.75%의 격차가 생겼고

코스피 2300선으로 떨어졌으며 환율은 1,370원으로 눈에 띄게 올랐다.

 

 

미국은 두 차례 FOMC 일정을 가지고 있고 

우리나라 역시 두 차례 통화정책 회의일정이 있다.

 

 

 

미국 기준금리나 4% 수준까지 간다고 하면

우리나라고 3.5% 이하로 갈 수는 없을 것이다. 

현재 2.5%인 것을 감안하면 1%는 올려야 한다는 것이다.

 

 

올리지 못한다면 환율은 더 오를 것이고

올린다면 PF 부실, 경매가 여기저기 터질 것이다. 

(이미 진행되고 있는 부분이다)

 

 

 

 

급한 시장의 변화는 언제나 탈이 난다.

 

'21년 6월은 부동산시장이 정말 핫했다.

그 때는 경기도권만 가더라도 10억이 뉘집 개이름같던 시절이다.

10억이라 해봐야 기준금리 0.5%, 코픽스 1% 해봤자 1.5% 이자이고 

연 1500만원의 이자, 월 125만원 수준으로 직장인들도 충분히 감당 가능했다.

 

 

그리고 지금 '22.10월은 2.5% 기준금리, 코픽스 2.9% 하면 5.5%로 

연 5500만원의 이자, 월 458만원 수준으로 월급을 통틀어 은행에 갖다바치지 않으면 안되는 시장이 되었다.

 

그리고....

금리는 연말까지 계속 오를 것이다. 

 

 

아주 보수적으로 

우리나라 기준금리 3.5%, 대출금리 7%라고 하면 

연 7000만원의 이자, 월 583만원 수준으로 파산이며

 

공격적으로 우리나라 기준금리 4.5%, 대출금리 10%라고 하면

연 1억원의 이자, 월 833만원 수준으로 미쳐 돌아가는 판국이 될 것이다.

 

 

 

 

 

 

우리나라는 대략 2-3년 전부터 9억원 이상 주택에 대해 대출 제한을 걸어 

개인으로서 대출받을 수 있는 한도가 4억원 수준이었다고 생각하면

연 4천만원, 월 333만원 수준으로 

맞벌이 부부의 1명 근무 분을 정확히 앗아가는 수준의 이자일 것이다.

 

 

 

 

지금은 부동산 시장에 거래량이 없다.

집을 산 사람들은 올 초까지 먹었던 부동산 가격 상승이라는 달콤한 마약에 아직까지 취해있는 사람들이 많고

집을 살 사람들은 그 꼭지에 결코 사 줄 마음이 없다.

 

당연히 거래가 되지 않는다.

 

 

 

 

이쯤에서 현명하게 생각해봐야한다.

계속 거래가 되지 않으면 아쉬울 사람이 누군지?

 

 

 

 

본인이 유주택자인데 변동금리를 취하고 있다면 

잘..... 생각해보아야 한다.

 

 

나는 몇프로까지 버틸 수 있는가?

 

인생에서 빨간 딱지 붙여지고 그 소중한 집 경매 부쳐져 길바닥에 나앉는 경험을 하고 싶지 않다면 말이다.

 

 

 

물론,

내가 버티는 동안 큰 투자회사들이 무너져주면 금리는 내려갈테니 그 편에 베팅을 해보는 것도 좋겠다.

그야말로 금융위기일 테니, 

대신에 그 경우 내 집 경매 부쳐질 가능성은 낮지만 

남의 집 경매 부쳐질 가능성은 높아진다는 것.

꽤, 오랜시간, 많이들 고통받을 것이다.

 

 

 

 

 

반면에 내가 무주택자라고 해서 

그동안 배아팠는데 꼴좋군, 하며 강건너 불구경하는 것도 웃기는 꼴이다.

 

 

무주택자는 이러한 시장의 변화가 기회라는 것을 알고 더 열심히 찾아다녀야 하는 때이다.

지금까지 집을 구매하지 않았던게 혹시 시장에 관심이 없어서였다면 이번 기회도 놓칠 가능성이 크다.

지금부터 준비해야 기회가 왔을 때 뭘 사거나 말거나 의사결정을 할 수 있는 눈이 생길 것이다.

 

 

 

어차피 시골 빈집 찾아 살지 않는 이상 

도시에 멀쩡한 집에서 살고 싶다면, 주택시장은 모두가 참여하는 시장이다.

 

 

 

사실은 비주택시장, 그러니까 상업용 부동산이 훨씬 *100 걱정되는 부분이지만

오늘은 주택만.