집 살까 말까 고민인 분들 꼭 한 번 읽어보시길 (토론 환영)

 

아파트 살까말까

집 살까말까 

혹자는 여전히 상승한다고 하며, 혹자는 이제 폭락이라고 합니다. 

고민은 깊어집니다. 

지금 샀다가 후회하려나, 지금 안샀다가 후회하려나,

고민을 하다가 '그래 어디서든 살아야 하니 지르자.' 라고 생각할런지도 모릅니다. 

지르기 전에 반드시 이 글을 읽어보시길 바랍니다. 

 

지금 이 글을 보는 당신이 누군지도 모르는데 붙잡고 이야기 할 수는 없고,

확실한 건 제 글까지 찾아서 들어온 분이라면 고민이 깊은 분일테니까 제가 팁을 드릴게요. 

 

 

 

 

사실 시장에서 폭등론자와 폭락론자는 늘 있어왔습니다.

그런데 역사적으로 폭등이나 폭락과 같은 극단적인 결과를 초래한 것은 손에 꼽을 만큼 적었습니다.

이상하리만큼 폭등한 20~21년 사이 집값이 그 중 하나였겠죠.

 

 

사람은 참 이상하죠.

거들떠도 안보다가 남들 돈 벌었다. 올랐다. 라고 하면 그제서야 관심을 가집니다.

그제서야 불안합니다. 

뜬다고 하는 곳을 쫓아다니고, 따라서 살까말까 고민하는 동안 계속오릅니다.

계속 그 시장을 지켜보다가 그래 후회하지 말고 지르자! 라고 해서 들어갔더니 상투입니다.

부동산 뿐만이 아니라 주식, 코인, 사업 그 어느것이나 마찬가지에요.

오늘은 특히 그 중 부동산에 대해서 이야기해볼 겁니다.

 

 

 

부동산 시장에 있어서 가장 큰 변수는 공급량과 유동성입니다.

역사적으로 공급량이 부족하고 유동성이 풍부했을 때 늘 부동산 가격이 폭등했죠.

2020년부터 2021년 중반까지 딱 그 시점이었습니다.

정부정책의 실패로 공급량이 부족했으며, 코로나로 인해 전례없는 유동성이 공급되었죠.

공급량 부족을 예상했던 전문가들은 있었지만 

코로나라는 질병이 터져서 세계에서 미친듯이 유동성을 공급할 것이라는 시장을 예측한 전문가들을 없었습니다.

자산가들은 코로나로 인해 어쩌면 가장 득을 본 계층이죠. Exit을 했다면 말이에요.

 

 

 

집을 살지 말지 단지 실수요자로서 시장을 바라보면 편협한 시각에 갇혀 올바른 판단을 할 수가 없습니다.

그저 높게 사던, 적게 사던, 나는 눌러앉아 있겠다라고 생각하신다면 당신은 슬프게도 투자관점이 전혀 없는 것입니다.

집을 사기로 결정했다면 정확히 계획을 세워야 합니다.

집은 평생동안 어쩌면 가장 큰 금액을 투자하는 '투자처'니까요.

 

 

 

그럼 어떤 계획을 세워야 할까요?

언제 살지와 어디를 살지, 좀 더 구체적으로는 자금조달계획까지 세워두면 좋겠죠.

 

 

 

1. 언제 살까요?

 

부동산은 지금이 가장 싸다? 라고 말하는 전문가나 주변 사람들이 있다면 그 분들과 멀어지세요.

부동산 또한 하나의 Market이고 Market은 시장의 수요공급에 따라 가격이 변동하는 것이 자연스러운 현상입니다.

늘 상승한다고 말하는 사람은 경제 기본 개념이 없거나, 본인은 알면서도 당신이 오른다고 믿어야 하는 어떤 이유가 있는 겁니다.

 

그럼 언제 사야 할까요?

가장 좋은 것은 좋은 제품을 싸게 사는 것이 가장 좋겠죠.

누구나 사려고 할 때 그 가격은 Premium이 붙어 높은 가격에 거래됩니다.

그 때 이익을 보는 자는 매수인이 아니라 Premium을 붙여 판 매도입니다.

그럼 반대로는 어떨까요?

누구도 사려고 하지 않을 때 그 가격은 Discount, 즉 할인판매를 합니다.

그 때 이익을 보는 자는 시장가격보다 저렴하게 산 매수인이겠죠.

그럼 우리는 사람들이 사려고 하지 않을 때 사는 게 가장 좋다는 겁니다. 

 

 

부동산시장은 여러 요소들이 복합적으로 영향을 주며, 여러 요소들에 따라 그 방향이 결정됩니다.

흔히 상승론자들은 아파트 공급량이 부족하다고 하고

하락론자들은 금리가 오르기 때문에 금융위기가 온다고 합니다.

글쎄요. 하나의 요소만으로 보기엔 성급한 판단이 아닐까 싶습니다.

다만 위에서 말한 것처럼 공급량과 유동성이 가장 영향을 많이 주는 변수라는 생각에는 동의하는 바입니다.

 

 

그럼 지금 사라는 건가요 말라는 건가요?

단순하게 생각해보면 좋습니다. 

지금 Discount하는 시장인가요 Premium이 붙은 시장인가요? 앞으로는 어떤가요? 

 

작년까지만 해도 공급 부족, 급격한 가격 상승에 불안함을 느낀 2030세대의 '영끌'이 화두였습니다.

지금까지 모은 돈 + 신용대출 + 담보대출 + 부모님 도움 다 더해서 할 수 있는 자산에 투자해놓는 것이었죠.

불안한 사람은 사고 싶은데 정작 양도소득세 강화로 팔 사람은 별로 없었죠.

Premium이 단단히 붙은 시장이었습니다. 양도소득세를 매수인에게 전가하는 꼴이었으니까요.

 

 

2022년은 서울 아파트 공급량은 부족하고 금리는 오르는 시기입니다.

여전히 공급은 부족한데 사람들은 계속되는 가격 상승에 피로감을 느끼기 시작했습니다.

가격은 더 높아져 이제 영끌로도 사기 힘든 가격이 되어버렸고,

그에 더해서 이자율이 급격히 상승하며 영끌을 할 경우 부담해야 할 이자가 2배에 임박했습니다.

극단적으로 2021년 5억 대출 이자율 3% 조달시 월 125만원의 이자를 부담했다면

2022년 같은 금액 6% 조달시 월 250만원의 이자를 부담하게 됐죠.

(쉬운 예시를 위해 2배 금리를 조정했습니다만 개인에 따라 금리 차는 날 수 있습니다.)

느낌이 오시나요?

사려는 사람은 적어지고 팔려는 사람은 많아지는 Discount 시장이 시작됐다는 느낌이요.

경매를 공부하시라는 말이 여기에서 나오는 겁니다.

Discount 시장에서 기초 체력이 없는 투자자들의 자산은 경매에서 만나게 될 겁니다.

 

지금 우리가 얼마나 기다렸다가 살 것인지 입니다.

미국에서는 2024년까지 금리를 올리겠다고 했고,

우리나라는 그것보다 선제적으로 금리를 올리고 있죠.

2024년 이후로는 3기 신도시 등 각종 공급이 쏟아질 겁니다.

물론 이 계획들은 변경될 수 있습니다.

시장의 변화를 살펴보며 Discount시장에서 Premium 시장으로 바뀌기 바로 전에 구입을 하는 것을 추천드립니다. 

 

 

 

2. 어디를 살까요?

 

이건 사람들 별로 참 다를 겁니다.

요즘은 특히나 워낙 라이프스타일이 다양하니까요.

확실히 이야기할 수 있는 것은 남들도 사고 싶어하는 곳을 사시는게 좋습니다.

그래야 팔기도 용이하고 궁극적으로 수요가 많다는 건 가격을 올릴 수 있기 때문이죠,.

어떤 투자던 사람들에게 관심이 없다면 큰 이익을 볼 수 없습니다.

 

어디를 살지 개략 위치와 종류, 면적을 정했으면 특정 몇 곳을 집중 트래킹하세요.

현재 시세는 어떤지, 그 지역의 개발호재는 어떤지, 입지는 어떤지 파악하다 보면 기회가 왔을 때 잘 잡을 수 있을 겁니다.