중앙10계 2020 타경 108890 래미안서초유니빌 경매 권리분석, 현장조사

 

요즘 경매를 많이 보고 있는데, 

꽤 관심이 있는 물건을 발견했다.

 

 

 

서울 서초구 서초동 1445-4 래미안서초유니빌 12층 1206호

남부터미널 역 바로 앞 주상복합 아파트가 3.95억이라고?

일단 관심을 갖게 된건 위치와 금액이었다.

 

 

1. 권리조사

 등기부등본을 보면 어떻게 경매로 넘어왔는지 히스토리 파악이 된다.

 

2010년에 김윤희님이 2.57억에 매입했다.

48년생이시면 일흔이 넘으셨네.

 

매입 당시 1.29억 채권최고액으로 홍콩상하이은행에서 빌렸고,

2013년에 1.8억 채권최고액으로 현대캐피탈에서 빌리면서 홍콩상하이 대출 갚으셨고

2015년 1월에 4천 8백 추가로 받으셨는데,

같은해 6월 현대캐피탈에 돈 갚고, 현대라이프에서 3.02억 채권최고액으로 빌리셨다.

2017년에 3.52억으로 채권최고액 높여 빌리셨다.

 

매입 당시 60세가 넘으셨을텐데, 아무래도 소득은 줄어드는 상황에서 계속 대출로 살아가신 것이 아닌가 싶게 불안한 와중에

 

2018년 이덕만님 2천만 원 가압류 거시고, (한 달만에 금방 갚으셨다)

2020년 5월 강행자님 1.19억 가압류를 걸고, 경매 넘긴다. 

2021년에 현대라이프 채권은 한국자산관리공사로 채권 양도되었다.

일반 사람들이 가압류를 볼 일은 없지만 경매하다 보면 심심치 않게 본다.  

 

임대차를 보면 2020년 3월에 최연경님이 임차를 해서 대항력이 있어 보였지만,

21년 4월에 배당요구신청철회서를 제출한 걸 보면 21년 3월에 임대차 끝나고 나갔나? 싶은데 

22년 1월 최연경님에게 매각 및 매각기일통지서를 발송했다는 걸 보면 여전히 살고 있나? 싶기도 하다

아래는 현장에서 찍은 전력량계인데, 이렇게 돌아가면 안에 사람 사는 거 맞나?

 

 

 

2. 현장 조사 

(1) 주차장 

차를 가지고 와서 주차했는데 평일 오전 10시 넘어갔는데도 이중주차가 되어있다. 

다들 출근을 안 한 건지, 상가 이용객들이 많은 건지..? 

주차 문제가 꽤 심각할 것 같았다. 

지하 1층에 분리수거장도 있었다.

 

 

(2) 상가

1~2층이 상가인가 본데, 1층에 2곳 정도는 공실이었다.

상가와 아파트 동선이 분리되어있어 주차장에서 1층으로 올라와 아파트 입구로 다시 들어가야 한다.

(내가 길을 못 찾은 걸 수도)

 

 

(3) 층별 현황

층별 현황을 발견했는데, 3~24층은 아파트, 1~2층은 상가, B1~B5층은 주차장이다. 

3층과 19층에는 부대시설이 있는 듯한데 가보진 않았다. 

 

평면도.. 

오피스텔 평면도같이 대부분 원룸형으로 되어있는 듯하다. 

 

(4) 아파트 

문 앞까지 갔지만 초인종 한 번 누르지 못하는 쫄보

계량기만 찍고 왔다.

복도형으로 되어있고, 복도 반대편에도 주택이 있어 마주 보는 구조다.

무엇보다 신기한 건 가운데가 뻥~ 뚫려있다.

 

아래를 내려보면 이런 느낌

 

엘베 타고 내려오면서 본 느낌,

아래 보이는 게 3층에 분수광장인가? 가보진 못했다. 

 

 

4. 시세조사

현장을 둘러보고 와서 1층 부동산에 들렀다.

47m2이 경매 나왔는데, 25평형이라고 한다. 

현재 매매가는 4.7억 

이전에 4.7억에 또 거래가 되었다고 했다. 

전세는 3억 중반 형성되었다고. 

 

하지만 나는 명확한 데이터를 좋아하니 지난 2년간 실거래가를 또 봤지,

 

전체적으로 보면 21년 9월에 전용평당 4452만원 거래되고

이후 거래는 3천만원으로 뚝,

 

47짜리는 21년 8월에 4억 7천만원에 거래되었는데

최근 거래 금액인 3천만원정도 적용하면 현재 적정 금액은 4억 3천만원,

2020년 7월까지로 내려간다면 3억 5800만원 되겠다.

 

 

현재 최저입찰가 39,800만원인 걸 감안하면 현재 시세 대비 저렴한데,

글쎄 더 내려갈 수도 있지 않을까? 싶다.

 

마지막 날까지 고민